近日芜湖市住建局在回复《关于取消房屋预售制度改期房销售为现房销售的建议》时详细解析了商品房预售和现售制度利弊。

具体回复如下：

一、商品房预售和销售的法律规定

《商品房销售管理办法》中规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售和现售的条件在《商品房销售管理办法》中都有明确的规定，开发企业在商品房销售中，根据相关法律法规的规定，可以选择现房销售，也可以选择期房销售，开发企业有自主选择的权利。政府只能引导式鼓励房地产企业选择现房销售而不能强制房地产企业进行现房销售。这不仅违反了《商品房销售管理办法》的规定，也易引起诉讼纠纷。

二、商品房预售和现售的优缺点

与商品房预售相对应，对购房者来说，现售的好处在于商品房已通过竣工验收，可以查验房屋实体，减少相应纠纷。而商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可预售，预售的弊端在于商品房买卖合同签订以后，可能出现资金链断裂造成工程烂尾导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在风险。对现有的预售制度下所出现的弊端问题，完善的预售监管体系建设必不可少。

三、商品房预售和现售的市场监管

目前我市主要以行业主管部门日常销售行为监管、政府监管和商业银行预售资金监管、各职能部门在商品房交付前进行综合查验等监管手段为主。一方面，住建、发改、市场监管、自然资源和规划、金融、公安等相关部门按照工作职能进行房地产市场联合执法检查，严厉打击房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为，对房地产开发企业变相加价、超装修备案价装修、虚假宣传、合同欺诈、不实行明码标价的行为进行严肃查处。另一方面，宣传和引导购房人从选购商品房到房屋交付过程中应确认开发商已经取得商品房预售许可证、认真阅读开发商制定的格式条款、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任、明确公共配套设施、明确面积误差的处理结算办法、明确规划或设计变更的处理办法，防范购房纠纷，保护自身权益。

四、商品房预售和现售对房地产市场的影响

我市实行的是商品房预售制度，如大范围推行现售制度，其影响是深远的。一方面，房企的资金成本必然大幅上升，房企无法预收房款，融资成本上升，经营风险亦相应上升。尤其目前正处在金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段，大量高杠杆中小房企因资金链风险而濒临倒闭，房地产行业面临巨大冲击，风险难控。另一方面，实行现售制度短期内会导致商品房供应不足，必然推升房价。价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期稳定的目标难以实现，不利于房地产市场平稳健康发展。

五、我市商品房预售逐步过渡到现售的探索

房地产市场的走向将以稳地价、稳房价、稳预期为主，预售制度改革的方向应该是循序渐进的。现房销售须在房价平稳周期内，房地产市场已经基本进入存量时代及房地产企业的负债较低的情况下稳妥推进。就全国各城市房地产市场状况而言，目前仍然采取的是商品房预售制度，目前只有海南省通过国家授权开始进行商品房期房改现房销售试点。在这之前，我市在个别地块、个别房地产开发企业也进行了商品房现房销售方式的积极探索。如：镜湖区的春江花园项目以及镜湖区金山公寓项目都是现房向市场销售的。2020年3月，大龙湾1#片区小地块（2005号宗地）进行公开招拍挂，将该地块国有土地使用权出让，在挂牌的附加条件中，明确了该地块建成的商品房以现房销售，这也是一次对预售改现售的积极探索。通过积极探索以点带面，为下一步政策成熟后实行预售改现售打下基础，积极引导和鼓励房地产开发企业实行商品房预改现销售的转变。逐步提高商品房的品质，提高广大购房业主的满意度和幸福感，促进全社会的和谐发展。