四褐山街道管山社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《芜湖市人民政府办公室关于分解下达2017年棚户区改造目标任务的通知》（芜政秘〔2017〕39号），四褐山街道管山社区棚户区改造项目需实施房屋征收。现就该项目的房屋征收补偿方案公布如下：

一、征收目的

对四褐山街道管山社区棚户区进行改造。

二、征收范围

东至: 朝阳新村南至：龙山路西至：长江北路 北至：本友路该范围内国有土地上房屋、构筑物及其附属物；范围内国有土地使用权同时收回。

三、征收依据

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

2.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

3.《芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市市区国有土地上房屋征收补助奖励等标准办法的通知》（芜政办〔2017〕10号）；

4.《芜湖市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）》（房征办〔2014〕78号）。

四、签约搬迁期限

自征收决定公告之日起至2019年12月31日内签约且搬迁完毕。

五、补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。按照“先签约，先选房”和“先搬迁，给奖励，超时搬迁不奖励”的原则实施。选择货币补偿的，按评估价补偿；选择产权调换的，被征收人原则上按被征收房屋面积，依据征收人提供的户型就近选择产权调换房屋，被征收房屋和产权调换房屋面积相等的部分，按评估价各自算账互找差价，超出的部分，按产权调换房屋评估价予以购买。

六、房地产评估机构选择及相关规定

（一）评估机构的选择方法

被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的推荐名录中协商选定，具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构推荐名录，区房屋征收部门将关于选定房地产价格评估机构的通知和选票发放给被征收人，由被征收人填写。在选票发放后5日内，区房屋征收部门组织被征收人代表、候选的房地产价格评估机构等对收集的选票进行统计并现场公布结果。若被征收人协商一致共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业；协商选定不成，若超过50%的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为多数决定；不足50%的，由区房屋征收部门向市房屋征收部门提出申请。市房屋征收部门受理后3日内，应当将组织摇号的有关事宜在征收范围内公告，公告时间不少于3日。市房屋征收部门按照公告组织公开摇号并确定房地产价格评估机构，公证机构对摇号全过程予以公证。由摇号确定的房地产价格评估机构承担房屋征收地块的评估工作。

（二）被征收人对评估报告有异议的处理方法

被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估价格有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所住房地产评估专家委员会申请鉴定。

受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

七、房屋补偿

（一）住宅房屋

1、选择货币补偿

在本地块选择具有代表性的被征收房屋进行预评估，预评估价格如下：

①混合：建筑年代1985年，3 /5层，用途住宅，房屋预评估价格5281元/㎡;

②砖木：建筑年代2007年，1/1层，用途住宅，房屋预评估价格5176元/㎡;

③简易：建筑年代2007年, 1/1层，用途住宅，房屋预评估价格4183元/㎡。

2、选择产权调换

产权调换地点为鞍山家园、滨江新居、褐山花苑、益安小区，具体户型以现场公布的户型为准。预评估价格如下：

①鞍山家园:用途住宅，结构钢混，楼层9/22层，建筑年代2013年，产权调换房户型、面积以现场公布为准，预评估均价5730元/㎡。

②滨江新居：用途住宅，结构钢混，楼层6/6层，建筑年代2008年，产权调换房户型、面积以现场公布为准，预评估均价5349元/㎡。

③褐山花苑：用途住宅，结构钢混，楼层5/6层，建筑年代2004年，产权调换房户型、面积以现场公布为准，预评估均价5594元/㎡。

④益安小区：用途住宅，结构钢混，楼层4/6层，建筑年代2009年，产权调换房户型、面积以现场公布为准，预评估均价5543元/㎡。

选择存量安置房按照《鸠江区人民政府办公室关于印发鸠江区拆迁安置滞后及安置房空置问题整改问题处理办法的通知》（鸠政办〔2019〕3号）享受相应优惠政策。

3、搬迁费

按被征收房屋的合法面积计算。标准为：12元/㎡。

4、临时安置费

临时安置费按被征收房屋的合法面积计算。被征收房屋是被征收人家庭在本市唯一住房，且人均面积小于20㎡，按人均面积20㎡计算临时安置费。其标准为：每月14元/㎡。

货币补偿：选择货币补偿的，按14元/㎡支付6个月临时安置费。

产权调换：选择现房产权调换的，按14元/㎡支付4个月临时安置费。

5、奖励

自征收决定公告之日起至2019年12月31日签订协议且交房的，可给予一定的奖励，具体奖励标准为：按被征收房屋补偿（含室内附属设施及装饰装修费用）的10%。逾期一律不予奖励。

6、补助

对住宅房屋的被征收人给予一定的征收补助。补助按被征收房屋认定的合法面积计算，具体补助标准为：按被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的10％。

（二）非住宅房屋

1、选择货币补偿

在本地块选择具有代表性的被征收房屋进行预评估，预评估价格如下：

①混合：建筑年代1980年，1/5层，用途商业，房屋预评估价格9909元/㎡;

②砖木：建筑年代1980年代，1/1层，用途商业，房屋预评估价格6507元/㎡;

2、选择产权调换

产权调换地点为鞍山家园、港湾嘉园、金湾锦苑，具体户型以现场公布的户型为准。预评估价格如下：

①鞍山家园:用途商业，结构钢混，楼层1/22层，建筑年代2013年，产权调换房户型、面积以现场公布为准，预评估均价6651元/㎡。

②金湾锦苑:用途商业，结构钢混，楼层1/6层，建筑年代2010年，产权调换房户型、面积以现场公布为准，预评估均价8115元/㎡。

③港湾嘉园:用途商业，结构钢混，楼层1/15层，建筑年代2018年，产权调换房户型、面积以现场公布为准，预评估均价7355元/㎡。

3、搬迁费

按被征收房屋的合法面积计算。标准为：12元/㎡。

有重型机械设备的被征收房屋搬迁费，可按评估价格计算。

4、停产停业损失费

非住宅房停产停业损失费按被征收房屋的合法面积计算。标准为：

①商业、办公用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的5‰（元/月）计发4个月。

②生产、仓储用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的12‰（元/月）计发4个月。

5、奖励费

自征收决定公告之日起至2019年12月31日签订协议且交房的，可给予一定的奖励，具体奖励标准为：按被征收房屋补偿（含室内附属设施及装饰装修费用）的10%。逾期一律不予奖励。

八、未经登记房屋补偿

1．已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造、但尚未办理房屋登记的建筑，按照合法房屋补偿标准计算。

2．1990年4月1日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准计算。

3．1990年4月1日至2000年12月31日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准的80%计算。

4．2000年12月31日至2007年8月14日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准的40%计算。

5．2007年8月14日后建造的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

6．未超过批准期限的临时建筑按照工程造价结合剩余期限给予适当补偿，有约定的按照约定进行处理。

7．亭棚、披屋等简易结构设施，按照材料价值给予适当补偿。

8．未经登记的房屋由四褐山街道办事处负责调查提出初步认定意见经区未经登记建筑认定小组确认后予以补偿。

九、登记用途为住宅实际用途为商业的房屋处理

（一）符合下列情形之一，并经工作小组认定的，被征收时可按照以下标准予以补偿：

1.1990年4月1日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，可按照改变用途的合法房屋补偿标准计算；

2.1990年4月1日至2007年8月14日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，可按照房屋评估价格结合房屋用途改变时间与1990年4月1日和2007年8月14日之间的权重比计算。权重比=（2007－房屋改变用途时间）/（2007－1990），计算公式为：房屋登记用途评估价格＋（房屋改变用途后评估价格－房屋登记用途评估价格）×权重比。

（二）2007年8月14日后改变用途的，按照房屋登记用途计算补偿。

十、各类附属设施补偿

各类附属设施及架空层、地下室、阁楼按芜政办〔2017〕10号文件规定的标准予以补偿或通过评估结果补偿。

十一、其他

（一）承租公有住房

承租直管公房和单位自管公房的住宅，如可以出售的，在房屋征收时原则上按有关规定优先出售给承租人。

（二）住房保障

被征收房屋是被征收人家庭在本市唯一住房，且人均面积小于20㎡的，选择产权调换房屋面积在人均面积20㎡以内的部分，被征收人可按产权调换房屋价格的80%购买；选择产权调换房屋面积在人均面积25㎡以内的部分，无力购买的也可以实行承租。

符合保障房租金补贴条件的被征收人，可申请保障房租金补贴。

（三）签订协议

四褐山街道办事处与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失费等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（四）作出补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请鸠江区人民政府依照有关规定，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人规定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由鸠江区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（五）法律责任

1.负责征收的工作人员在房屋征收补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋搬迁补偿工作，不得隐瞒事实、弄虚作假获得补偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（六）本方案未尽事宜按照国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定执行。

2019年11月26日